擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老人可以將居住的房子抵押給保險(xiǎn)公司，每月在保險(xiǎn)公司領(lǐng)取現(xiàn)金來(lái)實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老。昨日，保監(jiān)會(huì)正式發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，從7月1日起，北京、上海、廣州、武漢正式試點(diǎn)為期兩年的“以房養(yǎng)老”。房子總是跟養(yǎng)老扯上關(guān)系，用房子來(lái)養(yǎng)老，你其實(shí)有多種選擇——

　　子女養(yǎng)老 房產(chǎn)由子女繼承
　　“家里有房，肯定優(yōu)先留給子女呀！”昨天，被問(wèn)及是否愿意嘗試“以房養(yǎng)老”時(shí)，李桂芳大媽脫口而出。李桂芳今年68歲，和老伴住在大興，兩個(gè)兒子分別住在望京和新宮，每周末過(guò)來(lái)看望。她說(shuō)，老兩口都有退休金，倆兒子每月也給零花錢(qián)，老兩口準(zhǔn)備過(guò)段時(shí)間身體不方便了，就住進(jìn)養(yǎng)老院，“兒子和媳婦們都忙工作，照顧我們也不太現(xiàn)實(shí)。”
　　昨天，記者隨機(jī)采訪了20位本市的老年人，超過(guò)六成表示，近期不會(huì)嘗試“以房養(yǎng)老”。
　　此前，北京市民政局局長(zhǎng)李萬(wàn)鈞在做客北京城市廣播時(shí)曾分析，目前來(lái)看，實(shí)施“以房養(yǎng)老”和傳統(tǒng)觀念還有一些矛盾，中國(guó)老年人更愿意把房產(chǎn)或資產(chǎn)留給子女，由子女養(yǎng)老。

　　租售換養(yǎng)
　　適合人群：城市居民擁有1套以上住房且該住房不需子女繼承或無(wú)子女繼承的中低收入者；城市居民對(duì)住房有較高升值預(yù)期、追求退休后高品質(zhì)生活的中高收入者
　　以房養(yǎng)老最簡(jiǎn)單的形式，是把手中的房產(chǎn)出租或變現(xiàn)，以租售所得收入來(lái)作為養(yǎng)老金。在當(dāng)前的高房?jī)r(jià)下，僅依靠此種方式即可輕松支付2位老人的養(yǎng)老支出。但前提是必須擁有1套以上的住房，而且該住房不存在兒女繼承的問(wèn)題。另有一些人對(duì)住房有著較高的升值預(yù)期而且手頭比較寬裕，他們利用房產(chǎn)投資的方式來(lái)優(yōu)化養(yǎng)老規(guī)劃。
　　鐘先生于離休的前一年在北京市二環(huán)附近買(mǎi)了一套120m2的房子，從2004年的7000元/m2飛漲到2014年的最高48000元/m2，一直是他的得意之筆。用鐘先生的話說(shuō)，單靠這套房子，無(wú)論租還是賣(mài)，都可以讓他和老伴后半生衣食無(wú)憂。
　　對(duì)于鐘先生來(lái)說(shuō)，如果把房子出售，按照當(dāng)前48000元/m2的市價(jià)，可獲得492萬(wàn)元的差價(jià)款來(lái)補(bǔ)充養(yǎng)老金賬戶。
　　這兩種方式都屬于自助養(yǎng)老的范疇。隨著市場(chǎng)培育程度的提高，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老開(kāi)始步入人們的視線。老人將房產(chǎn)交給養(yǎng)老院出租，而自己入住相應(yīng)的養(yǎng)老院，由養(yǎng)老院工作人員負(fù)責(zé)老人的生活起居，身故后房產(chǎn)歸養(yǎng)老院所有。

　　以大換小
　　適合人群：大中城市僅擁有1套較大住房且該住房不需子女繼承或無(wú)子女繼承的中低收入者；大中城市退休后追求高品質(zhì)生活的中等水平收入者
　　以大換小的方式可以是出售也可以是出租。對(duì)鐘先生來(lái)說(shuō)，如果購(gòu)入60m2的商品房，按照當(dāng)前48000元/m2的市價(jià)，可獲得246萬(wàn)元的差價(jià)款來(lái)補(bǔ)充養(yǎng)老金賬戶。如果出租，租入60m2的商品房，以當(dāng)前的出租價(jià)格，也可每月增加4000元左右。
　　典型的機(jī)構(gòu)參與模式是壽山福海國(guó)際養(yǎng)老服務(wù)中心和中大恒基房地產(chǎn)公司于2007年10月在北京石景山聯(lián)合推出的“養(yǎng)老房屋銀行”。養(yǎng)老房屋銀行由政府主辦，凡年滿60歲以上入住養(yǎng)老服務(wù)中心的空巢老人，可以將原住房委托給養(yǎng)老房屋銀行的房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方出租，所有租金用于抵扣老人在養(yǎng)老中心產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用，所需費(fèi)用多退少補(bǔ)。這種模式與出租型的以大換小沒(méi)有明顯差別，只是由于機(jī)構(gòu)的參與，所謂的“小”變成了養(yǎng)老中心，中大恒基在其中起到了重要的中介作用。

　　售后返租
　　適合人群：大中城市僅擁有一套擁有住房且該住房不需子女繼承或無(wú)子女繼承的中低收入者；大中城市退休后追求高品質(zhì)生活但不愿意搬離原住處的中等水平收入者
　　售后返租又稱“以房自助養(yǎng)老”，然而實(shí)際并不是自助養(yǎng)老方式，而是由機(jī)構(gòu)主導(dǎo)，最早由上海公積金中心于2007年5月推出。具體模式是，凡65歲以上的老人，通過(guò)將名下的房產(chǎn)出售給公積金管理中心，可一次性收取房款，然后用手中的資金向公積金管理中心重新租住這套住房，租期由雙方約定，租金與市場(chǎng)價(jià)等同并一次性付清。租期屆滿，如果老人還健在，續(xù)租的租金全免；如果老人在租期內(nèi)去世，剩余的租金歸老人的遺產(chǎn)繼承人。
　　以鐘先生為例，如果采用以房養(yǎng)老的方式，可一次性收取房款576萬(wàn)元，然后按照30年的租期、6%的年利率、每月7000元/月的租金一次性向公積金中心支付120.5萬(wàn)。以455.5萬(wàn)元的差價(jià)款來(lái)補(bǔ)充養(yǎng)老金賬戶，則平均每月可增加12000多元。

　　倒按揭
　　適合人群：大中城市擁有住房且該住房不需子女繼承或無(wú)子女繼承的中低收入者；大中城市退休后追求高品質(zhì)生活的中高水平收入者
　　醞釀已久的“以房養(yǎng)老”政策，昨日中國(guó)保監(jiān)會(huì)公布，廣州與北京、上海、武漢四城被定為“以房養(yǎng)老”政策試點(diǎn)，試點(diǎn)時(shí)間從7月1日起至2016年6月30日止。反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)屬于商業(yè)保險(xiǎn)范疇，投保人群為60周歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。新出臺(tái)的指導(dǎo)意見(jiàn)主要聚焦在對(duì)試點(diǎn)保險(xiǎn)公司的規(guī)限與監(jiān)管，而對(duì)購(gòu)買(mǎi)者的指引仍較為缺乏。
　　倒按揭又稱“住房反向抵押貸款”，是西方發(fā)達(dá)國(guó)家采用的主流模式。在中國(guó)，倒按揭這一概念于2003年首次提出，近年來(lái)逐步受到人們的重視。孟曉蘇在幸福人壽幾年來(lái)大力推動(dòng)的倒按揭，是專為以房養(yǎng)老設(shè)計(jì)的險(xiǎn)種。該險(xiǎn)種的投保人要求是62歲以上的老年人。投保人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司按月向投保人支付給付金，直至投保人亡故，保險(xiǎn)公司收回該房屋銷(xiāo)售、出租或拍賣(mài)。給付金的計(jì)算是按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按平均壽命計(jì)算，分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命年限中。即：每月給付金額＝(房屋現(xiàn)值？房屋折損？房屋增值預(yù)期？保險(xiǎn)公司預(yù)支貼現(xiàn)利息)/[(預(yù)期壽命？投保時(shí)壽命)×12]。
　　舉例說(shuō)明。王先生，62歲，經(jīng)評(píng)估房屋現(xiàn)價(jià)150萬(wàn)元。按我國(guó)男性人均壽命71歲計(jì)算，加上地區(qū)差異，投保人的壽命計(jì)算基數(shù)為10年。10年后房屋折損30萬(wàn)元，房屋與土地增值預(yù)計(jì)20萬(wàn)元。保險(xiǎn)公司扣除預(yù)支貼現(xiàn)利息38%(按年息8%計(jì)算)，按62%計(jì)算給付額為86.8萬(wàn)元。將預(yù)期給付額分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命中去，張先生每月可以得到7233元。
　　孫大媽的老伴常年有病，老倆口的退休金加在一起每月才1800元，日子過(guò)得緊巴巴的。兩個(gè)兒女都剛剛成家買(mǎi)了房，經(jīng)濟(jì)上也不寬裕。這一天，孫大媽聽(tīng)鄰居說(shuō)起有地方可以辦倒按揭，就指望上了家里兩居100m2的房子。